Las arras son un pacto dentro del contrato de compraventa de una farmacia que establecen la garantía y el compromiso adquirido por las dos partes. Por lo general, se fijan en un 10% del precio de la compraventa total y se suelen abonar por medio de un cheque bancario.
En otras palabras, un contrato de arras es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador mediante el cual se comprometen a efectuar la venta futura de la propiedad, quedando el comprador obligado a pagar un precio por esta.
Hay que tener en cuenta también que, a veces, la ley exige que se paguen depósitos para que la venta se cierre correctamente. Cuando esto ocurre, puede ser prudente tener un contrato de esta fianza para cualquier revisión posterior.
En él, se debe especificar qué tipo de depósito se está realizando y qué sucede si no se reembolsa a tiempo, ya que no deja de ser una forma de seguridad que el comprador le da al vendedor como garantía de que completará efectivamente la compra.
¿Qué es el contrato de arras en la compraventa de una farmacia?
Como hemos indicado al inicio de este artículo, un contrato de arras es un tipo de acuerdo formal en el cual el comprador se compromete a pagar una cierta cantidad de dinero como depósito al vendedor.
En este contrato, el vendedor se compromete a vender la farmacia y el comprador, por su parte, también a comprarla. Todo esto a un precio acordado y en un marco de tiempo específico. Recordamos que la cifra a la que asciende suele ser el 10% del coste total, pero puede variar según la situación.
De esta manera, queda estipulado que una parte hará el pago anticipado a la otra para garantizar la compra del establecimiento farmacéutico. En algunos casos, el vendedor puede exigir que se realice antes de entregar el espacio.
El pago final por parte del comprador dependerá de si está satisfecho con lo que ha recibido del vendedor en el momento de la entrega. Si los interesados continúan de acuerdo, se pagará el montante restante.
En definitiva, el contrato de arras es un tipo de pacto de venta condicional, lo que significa que, si se cumplen todas las condiciones, la venta se concretará y el vendedor transferirá la propiedad de la farmacia al comprador.
Elección del tipo de arras: ¿de qué depende?
Después de conocer que arras es un depósito que el comprador entrega al vendedor de una propiedad en derecho de garantía, y que el comprador deberá cumplir con sus obligaciones en virtud del contrato de compra, es preciso hablar de los tres tipos que existen. Son los siguientes:
- Contrato de arras penitenciales. Este es el precio que tendrá que abonar el comprador o vendedor del inmueble si se desiste del acuerdo que se ha firmado antes. El incumplimiento conlleva repercusiones para la persona que no respete lo estipulado.
- Contrato de arras confirmatorias. Tiene como objetivo afirmar la existencia de un pacto de compraventa y el compromiso por las dos partes. Este es el anticipo del precio total que los interesados acuerdan.
- Contrato de arras penales. Este acuerdo no permite la facultad de desistir del pacto. La señal económica dada no funciona como indemnización en el caso de incumplimiento.
El tipo de contrato más habitual es el de arras penitenciales, puesto que permite un desistimiento del comprador o del vendedor sin ninguna consecuencia más que la pérdida del depósito dado.
Se debe tener en cuenta que el montante de las arras no es fijo y que muchas veces es negociable, dado que puede ser cualquier suma de dinero que ambas partes hayan acordado. Es por esto que el tipo de arras se elige según el tipo de transacción y la cantidad de dinero involucrada.
Generalmente, el depósito de arras debe estar en una forma de fácil acceso, como efectivo, cheque o giro postal. Además, tiene que tener el visto bueno de las dos partes.
Documentación necesaria para el contrato de arras en una farmacia
En primer lugar, se requiere que el contrato firmado cuente con una buena redacción, porque el documento debe tener información clara y concisa. El objetivo es que detalle el acuerdo establecido entre el comprador y el vendedor.
Asimismo, habrá que adjuntar todo lo que sea relevante acerca del local, como su ubicación, número de teléfono o registro y adjuntarlo junto a las copias del DNI de las partes implicadas.
Dentro del contrato se debe especificar el montante que se va a pagar en total por la compraventa del inmueble, y por otro lado, el monto de arras. Esto tiene la finalidad de evitar confusiones posteriormente en el pago final.
También es importante calcular un plazo de tiempo fijado para la formalización de la escritura pública, que es el objetivo principal de ambas partes para culminar el negocio, y poder evitar prórrogas o sobresaltos.
En este periodo se incluye el traspaso de la oficina de farmacia, que es un trámite administrativo, y para el cual hay que solicitar un permiso de la Consejería de Sanidad de cada comunidad autónoma en particular
Si fuera necesario, siempre se puede acudir a un profesional en busca de ayuda. En este sentido, encontraremos especialistas que nos asesorarán a la hora de tener un buen negocio de compra-venta del inmueble, incluso realizando una tasación de la farmacia con el fin de que todo sea más justo y sencillo.
Un buen consejo para los farmacéuticos es que en una compraventa de una farmacia, sea cual sea, todo está sujeto a negociación y debe ser negociado. Tanto el porcentaje que se entrega en el contrato de arras, como el famoso coeficiente por el que se multiplica la facturación. Incluso, si esa facturación es difícil de comprobar, el cálculo del fondo de comercio puede establecerse de otra forma.
